ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਦੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਇੰਡਸਟਰੀ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨ (HIA) ਨੇ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ ਅਪੀਲ ਕੀਤੀ ਹੈ ਕਿ ਸੈਲਫ-ਮੈਨੇਜਡ ਸੁਪਰਐਨੂਏਸ਼ਨ ਫੰਡਜ਼ (SMSFs) ਨੂੰ ਨਵੇਂ ਘਰ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਫਿਲਹਾਲ ਜਾਰੀ ਰੱਖੀ ਜਾਵੇ। HIA ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਵੱਲੋਂ ਲਾਈ ਗਈ ਪਾਬੰਦੀ ਦੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸਪਲਾਈ ’ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਦਾ ਪੂਰਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਹੋਣ ਤੱਕ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਲਈ ਫਾਇਨੈਂਸ ਦਾ ਇਹ ਸਰੋਤ ਬੰਦ ਨਹੀਂ ਕੀਤਾ ਜਾਣਾ ਚਾਹੀਦਾ। HIA ਦੇ ਚੀਫ਼ ਇਕਾਨਮਿਸਟ ਟਿਮ ਰੀਅਰਡਨ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ ਕਿਸੇ ਵੀ ਅਜਿਹੀ ਨੀਤੀ ’ਤੇ ਫੈਸਲਾ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਇਸ ਦੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਮਾਰਕੀਟ ’ਤੇ ਪੈਣ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਦੇ ਸਬੂਤ ਪੇਸ਼ ਕਰਨੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ। ਉਨ੍ਹਾਂ ਕਿਹਾ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਨੇ ਬਜਟ ਵਿੱਚ ਕੀਤੇ ਹੋਰ ਕਦਮਾਂ ਦੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸਪਲਾਈ ’ਤੇ ਸੰਭਾਵਿਤ ਪ੍ਰਭਾਵ ਬਾਰੇ ਮਾਡਲਿੰਗ ਜਾਰੀ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਇਸੇ ਤਰ੍ਹਾਂ SMSF borrowing ’ਤੇ ਪਾਬੰਦੀ ਦੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਬਾਰੇ ਵੀ ਵਿਸਥਾਰ ਨਾਲ ਅਧਿਐਨ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਰੀਅਰਡਨ ਮੁਤਾਬਕ, ਜੇਕਰ ਵਿਆਪਕ ਅਧਿਐਨ ਤੋਂ ਇਹ ਸਾਬਤ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਨਵੇਂ ਬਣ ਰਹੇ ਘਰਾਂ ਲਈ SMSF borrowing ’ਤੇ ਪਾਬੰਦੀ ਲਗਾਉਣ ਨਾਲ ਜਨਤਕ ਹਿੱਤ ਨੂੰ ਕੁੱਲ ਮਿਲਾ ਕੇ ਫਾਇਦਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ ਇਸ ਦਾ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਾਰਨ ਦੱਸਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਉਨ੍ਹਾਂ ਕਿਹਾ ਕਿ ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਅਜਿਹੇ ਸਬੂਤ ਸਾਹਮਣੇ ਨਹੀਂ ਆਉਂਦੇ, ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਨੂੰ ਵਾਧੂ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਘਟਾਉਣ ਦਾ ਖਤਰਾ ਨਹੀਂ ਲੈਣਾ ਚਾਹੀਦਾ। ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਉਸ ਸਮੇਂ ਜਦੋਂ ਦੇਸ਼ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਲੋੜ ਅਨੁਸਾਰ ਕਾਫ਼ੀ ਘਰ ਨਹੀਂ ਬਣਾ ਰਿਹਾ।
10 ਅਗਸਤ ਤੋਂ ਨਵੀਂ ਪਾਬੰਦੀ
HIA ਦੇ ਅਨੁਸਾਰ, ਨਵੇਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਲਈ Limited Recourse Borrowing Arrangements (LRBAs) ’ਤੇ ਪਾਬੰਦੀ 10 ਅਗਸਤ ਤੋਂ ਲਾਗੂ ਹੋ ਗਈ ਹੈ। ਸੰਸਥਾ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਕਦਮ ਲਾਗੂ ਕਰਦੇ ਸਮੇਂ ਸਰਕਾਰ ਨੇ ਇਸ ਦੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸਪਲਾਈ, ਕਿਰਾਏ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਘਰਾਂ, ਅਪਾਰਟਮੈਂਟਾਂ ਦੀਆਂ ਪ੍ਰੀ-ਸੇਲਜ਼ ਅਤੇ ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਟਾਰਗੇਟਾਂ ’ਤੇ ਪੈਣ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਬਾਰੇ ਮਾਡਲਿੰਗ ਜਾਰੀ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ। HIA ਦਾ ਮੰਨਣਾ ਹੈ ਕਿ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਲਈ ਫਾਇਨੈਂਸ ਦੇ ਇੱਕ ਸਰੋਤ ਨੂੰ ਸੀਮਤ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ ਇਹ ਸਾਬਤ ਕਰਨਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਨਾਲ ਕੋਈ ਸਪੱਸ਼ਟ ਅਤੇ ਵੱਡਾ ਜਨਤਕ ਲਾਭ ਹੋਵੇਗਾ।
ਹਜ਼ਾਰਾਂ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ
HIA ਵੱਲੋਂ ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਦੇ ਵੱਡੇ ਡਿਟੈਚਡ ਹੋਮ ਬਿਲਡਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕੀਤੇ ਸਰਵੇਖਣ ਅਨੁਸਾਰ, ਨੀਤੀ ਦਾ ਐਲਾਨ ਹੋਣ ਸਮੇਂ 3,613 ਸਾਈਨ ਕੀਤੇ ਹੋਏ ਕੰਟਰੈਕਟ ਅਜਿਹੇ ਸਨ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ SMSF borrowing ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਹੋਣੀ ਸੀ, ਪਰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਸ਼ੁਰੂ ਨਹੀਂ ਹੋਈ ਸੀ। ਬਿਲਡਰਾਂ ਨੇ ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਲਗਾਇਆ ਕਿ ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਲਗਭਗ 2,415 ਕੰਟਰੈਕਟ ਰੱਦ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਸ ਦਾ ਸਿੱਧਾ ਅਸਰ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਅਤੇ ਇਸ ਨਾਲ ਜੁੜੇ ਬਿਲਡਿੰਗ ਉਦਯੋਗ ’ਤੇ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ। HIA ਨੇ ਇਹ ਵੀ ਅੰਦਾਜ਼ਾ ਲਗਾਇਆ ਹੈ ਕਿ ਪਾਬੰਦੀ ਕਾਰਨ ਡਿਟੈਚਡ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਆਮ ਹਾਲਾਤਾਂ ਨਾਲੋਂ ਲਗਭਗ 3.5 ਤੋਂ 5 ਫੀਸਦੀ ਘੱਟ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਦਾ ਮਤਲਬ ਇੱਕ ਸਾਲ ਵਿੱਚ ਲਗਭਗ 4,000 ਤੋਂ 5,500 ਘੱਟ ਡਿਟੈਚਡ ਘਰ ਬਣ ਸਕਦੇ ਹਨ।
ਅਪਾਰਟਮੈਂਟਾਂ ’ਤੇ ਵੀ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ ਵੱਡਾ ਅਸਰ
HIA ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਉਪਰੋਕਤ ਅੰਦਾਜ਼ੇ ਵਿੱਚ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਨਿਰਮਾਣ ’ਤੇ ਪੈਣ ਵਾਲਾ ਸੰਭਾਵਿਤ ਪ੍ਰਭਾਵ ਸ਼ਾਮਲ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਕਈ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਵੱਲੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕੀਤੀਆਂ ਖਰੀਦਾਂ ਜਾਂ ਪ੍ਰੀ-ਸੇਲਜ਼ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟ ਨੂੰ ਫਾਇਨੈਂਸ ਕਰਵਾਉਣ ਵਿੱਚ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਭੂਮਿਕਾ ਨਿਭਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਜੇਕਰ SMSF ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨਾ ਮੁਸ਼ਕਲ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਕੁਝ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਲਈ ਲੋੜੀਂਦੀ ਫਾਇਨੈਂਸਿੰਗ ਹਾਸਲ ਕਰਨਾ ਵੀ ਔਖਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਭਵਿੱਖ ਵਿੱਚ ਘਰਾਂ ਦੀ ਸਪਲਾਈ ’ਤੇ ਹੋਰ ਦਬਾਅ ਪੈਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ।
HIA ਨੇ ਮੰਗਿਆ ਪੂਰਾ Cost-Benefit Analysis
HIA ਨੇ ਸਰਕਾਰ ਤੋਂ ਮੰਗ ਕੀਤੀ ਹੈ ਕਿ SMSF borrowing ’ਤੇ ਲਾਈ ਪਾਬੰਦੀ ਦਾ ਵਿਆਪਕ cost-benefit analysis ਕਰਵਾਇਆ ਜਾਵੇ ਅਤੇ ਇਸ ਦੇ ਨਤੀਜੇ ਜਨਤਕ ਕੀਤੇ ਜਾਣ। ਇਸ ਅਧਿਐਨ ਵਿੱਚ ਡਿਟੈਚਡ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ, ਅਪਾਰਟਮੈਂਟ ਨਿਰਮਾਣ, ਕਿਰਾਏ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਘਰਾਂ ਦੀ ਗਿਣਤੀ, ਸਰਕਾਰੀ ਆਮਦਨ ਅਤੇ ਘਰਾਂ ਦੀ affordability ’ਤੇ ਪੈਣ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕੀਤਾ ਜਾਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। HIA ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਤੱਕ ਇਹ ਕੰਮ ਪੂਰਾ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ, SMSFs ਨੂੰ ਘੱਟੋ-ਘੱਟ ਉਸ ਸਮੇਂ ਤੱਕ ਕਰਜ਼ਾ ਲੈਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਹੋਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਜਦੋਂ ਇਹ ਪੈਸਾ ਨਵਾਂ ਘਰ ਬਣਾਉਣ ਜਾਂ ਵਾਧੂ ਨਵਾਂ ਘਰ ਖਰੀਦਣ ਲਈ ਵਰਤਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੋਵੇ।
ਸਰਕਾਰ ਕੋਲ ਮੌਜੂਦਾ ਡਾਟਾ ਵੀ ਮੌਜੂਦ
HIA ਨੇ ਇਹ ਸਵਾਲ ਵੀ ਉਠਾਇਆ ਹੈ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਕੋਲ ਪਹਿਲਾਂ ਤੋਂ ਮੌਜੂਦ ਜਾਣਕਾਰੀ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਿਉਂ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ ਜਾ ਰਹੀ। ਸਰਕਾਰੀ ਏਜੰਸੀਆਂ ਕੋਲ SMSFs, LRBAs, ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਦੀਆਂ ਖਰੀਦ-ਫਰੋਖਤਾਂ ਅਤੇ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਵੱਡੀ ਮਾਤਰਾ ਵਿੱਚ ਡਾਟਾ ਮੌਜੂਦ ਹੈ। HIA ਮੁਤਾਬਕ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ ਘੱਟੋ-ਘੱਟ ਇਹ ਜਾਣਕਾਰੀ ਜਾਰੀ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਕਿ LRBAs ਰਾਹੀਂ ਕਿੰਨੀਆਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਖਰੀਦੀਆਂ ਗਈਆਂ ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਕੁੱਲ ਕੀਮਤ ਕਿੰਨੀ ਸੀ। ਜੇਕਰ ਸਰਕਾਰੀ ਰਿਕਾਰਡ ਇਹ ਪਤਾ ਲਗਾਉਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਦੇ ਹਨ ਕਿ ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਕਿੰਨੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨਵੇਂ ਬਣੇ ਘਰ ਸਨ, ਤਾਂ ਇਹ ਅੰਕੜੇ ਵੀ ਜਨਤਕ ਕੀਤੇ ਜਾਣੇ ਚਾਹੀਦੇ ਹਨ। HIA ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਇਸ ਜਾਣਕਾਰੀ ਨਾਲ ਬਿਲਡਿੰਗ ਅਤੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਉਦਯੋਗ ਨੂੰ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਵਿੱਚ ਆ ਰਹੀ ਤਬਦੀਲੀ ਨੂੰ ਸਮਝਣ ਅਤੇ ਉਸ ਅਨੁਸਾਰ ਯੋਜਨਾ ਬਣਾਉਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਮਿਲੇਗੀ। ਆਸਟ੍ਰੇਲੀਆ ਵਿੱਚ ਘਰਾਂ ਦੀ ਘਾਟ ਅਤੇ affordability ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਵੱਡੇ ਮੁੱਦੇ ਹਨ। ਅਜਿਹੇ ਵਿੱਚ HIA ਦਾ ਤਰਕ ਹੈ ਕਿ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਲਈ ਫਾਇਨੈਂਸ ਦਾ ਕੋਈ ਵੀ ਸਰੋਤ ਸੀਮਤ ਕਰਨ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਇਸ ਦੇ ਪੂਰੇ ਪ੍ਰਭਾਵਾਂ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ। ਸੰਸਥਾ ਨੇ ਸਰਕਾਰ ਨੂੰ ਅਪੀਲ ਕੀਤੀ ਹੈ ਕਿ ਨੀਤੀ ਦੇ ਪ੍ਰਭਾਵਾਂ ਦਾ ਪੂਰਾ ਸਬੂਤ-ਅਧਾਰਿਤ ਮੁਲਾਂਕਣ ਹੋਣ ਤੱਕ ਨਵੇਂ ਘਰਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਲਈ SMSF ਫਾਇਨੈਂਸ ਦਾ ਰਸਤਾ ਖੁੱਲ੍ਹਾ ਰੱਖਿਆ ਜਾਵੇ।